La xifra de transaccions en el
mercat d’inversions hoteleres ha augmentat l’exercici 2011, després de tres
anys en continua davallada. Enguany s’han realitzat 36 operacions a l’estat
espanyol, per un volum de 829 milions d’euros -segons la Confederación Española
de Hoteles y Alojamientos Turísticos- , el que representa un 61,2% d’augment i
s’acosta a les xifres de l’any 2008.
La dificultat d’alguns gestors
d’hotels d’aconseguir el refinançament pels seus negocis ha estat un dels
motius d’aquest increment d’operacions corporatives, centrades bàsicament en hotels
de quatre i cinc estrelles i realitzades per cadenes hoteleres.
Un dels reptes alhora de comprar o
vendre un hotel és la seva valoració. I no és tasca fàcil. Els especialistes i
investigadors d’aquest sector, estableixen bàsicament tres inductors de valor
en un establiment hoteler: el valor de l’immoble, el dels actius tangibles de
negoci (com el capital circulant i els mobles i equipament) i el dels intangibles.
La suma dels tres és el valor total de l’hotel. Una vegada descomptat el deute
associat, donarà la valoració dels fons propis, és a dir, el de la totalitat de
les accions.
La part més complexe de valorar, com
en qualsevol altre negoci, és la intangible, que contempla aspectes com la
marca, l’afiliació a una cadena, la qualitat de la direcció, l’equip o el
capital intel·lectual. En aquests
aspectes és on més es centren els diferents estudis i investigacions que s’han
publicat sobre el tema de valoració i és el que s’anomena goodwill (fons de comerç).
Per obtindre el valor d’un hotel,
contemplant-hi el valor de la seva part intangible, la majoria d’experts
estableixen que la metodologia més idònia és la que es basa en el descompte de
fluxos. Aquest model es basa en fer unes previsions de fluxos de caixa futurs,
per posteriorment aplica’ls una taxa de descompte que permet establir el valor
a dia d’avui d’aquesta generació de riquesa futura. En definitiva, es tracta
d’establir el màxim que hom pagaria avui per unes expectatives de generació de recursos
en el futur, exigint un mínim de rendibilitat.
La difcultat d’aquest procés radica
en que en definitiva totes les variables que hi intervenen es donaran en el
futur i per tant el grau d’incertesa és elevat. Per aquest motiu, els
estudiosos tracten de trobar sistemes que resultin de més fàcil aplicació. La
majoria d’aquest models estableixen el valor d’un hotel en funció de
multiplicar per un paràmetre determinat el número d’habitacions de
l’establiment o a partir del seu benefici net.
En aquesta direcció, en una
investigació recent, hem tractat de cercar un múltiple a partir de la valoració
de mercat de les accions de diverses ensenyes hoteleres que cotitzen a
diferents mercats organitzats i hem analitzat la correlació que hi ha entre la
variació de les cotitzacions i diferents paràmetres. La conclusió és que
l’accionista utilitza en el seu procés de valoració de les accions l’EBIT
(Benefici Abans d’Interessos i Impostos), multiplicant-lo per 15 per obtindre
la capitalització de la cadena on inverteix.
Malgrat el resultat d’aquesta
investigació seguim afirmant però, que el millor procediment per valorar un
hotel, és el descompte de fluxos, tot i la dificultat que comporta. Els altres
mètodes com els basats en múltiples poden servir per contrastar i recolzar
altres resultats, però en cap cas com una única forma per valorar un
establiment hoteler.
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada